Início › MEI e enquadramento
Para corretores de imóveis
Se você é corretor e abriu MEI, você está irregular
Não é opinião nem interpretação. A ocupação de corretor de imóveis simplesmente não consta da lista de atividades permitidas ao Microempreendedor Individual. E isso pega muita gente de surpresa, geralmente no pior momento.
Resumo
A lista de ocupações permitidas ao MEI está no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, e a ocupação de corretor de imóveis não está nela. Quem está aberto assim tem um CNPJ que não corresponde à atividade exercida, com reflexos tributários e com risco de desenquadramento retroativo. Regularizar antes de ser cobrado custa uma fração do que custa depois.
Por que aconteceu com tanta gente
O MEI é barato, simples e resolve a primeira necessidade de quem começa: emitir nota. Muitos corretores abriram usando um código de atividade parecido, às vezes por orientação de terceiros, às vezes por conta própria, e seguiram trabalhando sem que nada acontecesse por anos. É exatamente isso que dá a falsa sensação de que está tudo certo.
O problema não aparece no dia a dia. Ele aparece quando o CNPJ é olhado de perto: uma conferência de cadastro, uma exigência da incorporadora para pagar a comissão, uma discussão com o CRECI, um financiamento, um processo em que a documentação é analisada.
Os formatos que existem de verdade para o corretor
| Formato | Como funciona | Exigência |
|---|---|---|
| Pessoa física autônoma | Atua com a própria inscrição no CRECI, sem CNPJ | Título de Técnico em Transações Imobiliárias e inscrição no CRECI da jurisdição (Lei 6.530/1978, arts. 2º e 3º) |
| Associado a imobiliária | Atua em transação patrocinada por pessoa jurídica | O atendimento ao público só pode ser feito por corretor inscrito (Decreto 81.871/1978, art. 3º) |
| Pessoa jurídica própria | CNPJ que exerce a atividade de intermediação | A PJ precisa ser inscrita no CRECI e ter como sócio-gerente um corretor inscrito (Lei 6.530/1978, art. 6º) |
| MEI | — | Não é opção. A ocupação não consta do Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018 |
Um ponto que quase ninguém sabe: a pessoa jurídica de corretagem não basta existir na Receita Federal. Ela precisa de inscrição própria no CRECI e de sócio-gerente corretor inscrito. Tem muito corretor com CNPJ aberto e sem inscrição da PJ no conselho, o que é outro problema, em outra frente.
O que muda entre atuar como pessoa física e como pessoa jurídica
Não existe resposta única, e desconfie de quem der uma. A escolha depende do seu volume de comissões, da sua estrutura de despesas, de quem paga você (incorporadora costuma preferir nota de PJ), do seu plano para os próximos anos e da sua situação atual.
O que dá para dizer com segurança:
- A decisão é tributária e contábil, e precisa passar por um contador. Não é escolha de formulário
- Ela tem efeitos jurídicos — enquadramento, responsabilidade, exigências do conselho — e essa parte é de advogado
- Fazer a conta com números reais costuma mudar a decisão de quem achava que já sabia a resposta
- E existe a parte que ninguém gosta de olhar: o passivo do período em que se atuou irregularmente, que precisa ser dimensionado antes de qualquer mudança
O caminho da regularização, na ordem
- Diagnóstico da situação atual. Qual CNAE está no seu CNPJ, desde quando, o que foi declarado, o que foi recolhido e qual é o tamanho do período exposto.
- Decisão do formato. Pessoa física autônoma ou pessoa jurídica, com conta feita por contador e análise jurídica do enquadramento.
- Execução. Baixa ou desenquadramento do MEI, abertura ou alteração da empresa, inscrição da PJ no CRECI quando for o caso, e ajuste das obrigações acessórias.
- Tratamento do passado. É a parte que exige mais cuidado e mais depende da análise conjunta de advogado e contador.
- Rotina nova. Emissão de nota, guarda de documentos e controle de obrigações, para não recomeçar o problema.
Por que vale resolver agora e não depois. Enquanto nada acontece, a regularização é um projeto administrativo. Depois que aparece uma exigência ou uma fiscalização, vira defesa, com prazo curto e com menos opções na mesa. É a diferença entre escolher o caminho e ser levado por ele.
Enquanto isso, a anuidade do CRECI
Vale lembrar que a Lei 6.530/1978, no art. 20, X, coloca entre as vedações ao inscrito deixar de pagar a contribuição ao Conselho Regional. Anuidade atrasada é infração ética, não só dívida. E, pelo art. 21, a multa pode ser cumulada com outra penalidade e aplicada em dobro na reincidência da mesma falta.
Onde a gente entra
- Levantamento da sua situação cadastral: CNAE, histórico, obrigações entregues e pendências
- Organização dos documentos necessários para a mudança de formato
- Intermediação com contador para a conta tributária e com advogado para o enquadramento
- Acompanhamento dos protocolos e dos prazos, para a regularização não ficar pela metade
- Montagem da rotina nova de emissão e guarda
A escolha do regime e o cálculo são do contador registrado no CRC, por força do Decreto-Lei 9.295/1946. O parecer sobre enquadramento, risco de autuação e tratamento do passivo é atividade privativa de advocacia, feita por advogado inscrito na OAB. A VixCorp levanta, organiza, intermedia e acompanha prazos. Nenhuma das três coisas substitui as outras duas.