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Para corretores de imóveis
Você responde pelo que informou. E também pelo que deixou de informar.
O Código Civil manda o corretor prestar, espontaneamente, os esclarecimentos sobre segurança, risco e alteração de valores do negócio, sob pena de responder por perdas e danos. Não é uma regra decorativa.
Resumo
Dois artigos definem a sua exposição: o art. 723 do Código Civil, que impõe diligência e o dever de informar espontaneamente sobre risco; e o art. 54 da Lei 13.097/2015, que concentrou na matrícula o que pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Juntos, eles mudam o que você precisa olhar antes de anunciar e o que precisa registrar de tudo o que informou.
O dever de informação, como está escrito
O art. 723 determina que o corretor execute a mediação com diligência e prudência e preste ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
O parágrafo único, incluído pela Lei 12.236/2010, vai além: o corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados, sob pena de responder por perdas e danos.
Repare em duas palavras. Espontaneamente: não é preciso que o cliente pergunte. E risco: o dever alcança o que pode dar errado, não só o que já está resolvido.
Some-se a isso o Código de Ética do COFECI, que exige dados rigorosamente certos. Metragem repassada errada do anúncio antigo, número de vaga que não bate com a matrícula, informação sobre regularização "que já vai sair": tudo isso entra nessa moldura.
A concentração da matrícula mudou o jogo
O art. 54 da Lei 13.097/2015 estabeleceu o princípio da concentração: em regra, o que não está averbado ou registrado na matrícula do imóvel não pode ser oposto ao terceiro adquirente de boa-fé.
Isso é bom e é perigoso ao mesmo tempo. Bom, porque dá segurança à transação e reduz a caça a certidões em dez lugares diferentes. Perigoso, porque desloca o peso para um documento só, e esse documento precisa ser lido de verdade, com atenção a averbações, ônus, indisponibilidades e ações registradas.
O que olhar antes de anunciar
- Matrícula atualizada, e não a cópia que o proprietário guarda desde 2014
- Quem é o titular, exatamente como consta, incluindo estado civil e regime de bens
- Ônus e gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade
- Averbação da construção, quando houver benfeitoria que não aparece na matrícula
- Situação fiscal do imóvel: IPTU e, no caso de condomínio, a existência de débito, porque a dívida acompanha o bem
- Para lote: o número de registro do loteamento. A Lei 6.766/1979, art. 37, veda vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado
- Para imóvel na planta: o número de registro da incorporação
Atenção dupla no anúncio. A Lei 6.530/1978, no art. 20, V, veda anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis. E o inciso IV veda anúncio ou impresso sem o número de inscrição do corretor. São duas infrações que aparecem no mesmo anúncio, e ambas são fáceis de constatar por quem fiscaliza.
Anunciar sem autorização escrita também é infração
O art. 20, III da Lei 6.530/1978 veda ao inscrito anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito.
Vale notar a coincidência: o mesmo documento escrito que evita essa infração é o que ativa a exclusividade do art. 726 do Código Civil e sustenta a sua comissão. Um papel só resolve os dois problemas, e é o papel que mais falta na rotina do corretor.
Como registrar o que você informou
Provar que informou é tão importante quanto informar. Duas práticas simples resolvem quase tudo:
- Ficha do imóvel com a fonte de cada dado. Metragem: da matrícula ou do IPTU? Vaga: registrada ou de uso? Ano da construção: averbado? Anotar a fonte muda a conversa quando alguém contesta.
- Comunicação por escrito dos pontos de risco. Uma mensagem dizendo "conforme conversamos, a construção não está averbada e isso precisa ser regularizado antes da escritura" leva trinta segundos e vale por uma testemunha.
O corretor experiente já faz isso por telefone, e faz bem. O que falta é a parte escrita. Não precisa ser formal nem jurídico: precisa existir e estar guardado.
Onde termina a sua responsabilidade
É importante marcar a fronteira, porque muito corretor carrega um peso que não é dele. A sua obrigação é de informação e diligência: conferir, alertar e não afirmar o que não sabe. Você não é responsável por vício construtivo que ninguém podia ver, nem por decisão de negócio que as partes tomaram cientes do risco.
Também vale lembrar: opinar sobre titularidade e sobre a viabilidade jurídica do negócio não é atribuição sua. O art. 3º da Lei 6.530/1978 define a sua competência como exercer a intermediação e opinar quanto à comercialização. Análise de documentação com conclusão jurídica é trabalho de advogado, e encaminhar para ele é postura profissional, não fraqueza.
Onde a gente entra
- Checklist de conferência documental por tipo de imóvel, para usar antes de captar
- Ficha padronizada do imóvel, com a fonte de cada informação
- Conferência das obrigações formais do anúncio, que é objetiva e rápida
- Rotina de registro do que foi informado ao cliente, e guarda organizada
- Organização do material quando a documentação precisa ir para análise jurídica
A conclusão sobre a documentação — se pode comprar, se há risco de fraude, o que precisa ser regularizado e como — é parecer jurídico, atividade privativa de advocacia, feita por advogado inscrito na OAB. A coleta e a conferência documental são operacionais, e é aí que a VixCorp atua. Saber a diferença protege você também.