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Para corretores de imóveis
Três artigos decidem quase toda briga de comissão
São os artigos 725, 726 e 727 do Código Civil. Juntos, eles protegem o corretor muito mais do que o corretor imagina. O que falha, quase sempre, é a prova.
Resumo
A comissão nasce do resultado útil da mediação, que se caracteriza pelo acordo de vontades entre as partes, e não pela escritura. Arrependimento não apaga esse resultado. Exclusividade escrita garante remuneração integral mesmo se fecharem sem você. E se você foi dispensado mas o negócio nasceu do seu trabalho, a corretagem continua devida.
Art. 725: o gatilho é o resultado, não a escritura
"A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."
Leia de novo a segunda parte. A lei antecipou o caso mais comum da sua vida profissional: o negócio que trava depois de acertado. Segundo o STJ, o resultado útil da mediação se caracteriza pelo acordo de vontades entre as partes, independentemente da execução posterior. Assinou a promessa e pagou o sinal? O resultado foi alcançado.
A exceção que você precisa conhecer. O mesmo julgado do STJ registra o outro lado: se o desfazimento decorre de falta de diligência do próprio corretor, a comissão não é devida. Ou seja, o art. 725 protege quem trabalhou direito. Não protege quem não conferiu a documentação, não informou um risco conhecido ou sumiu no meio da negociação.
Art. 726: fecharam direto entre eles
Este é o artigo que separa o corretor organizado do corretor que vai perder:
"Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."
| Situação | Resultado |
|---|---|
| Sem autorização escrita, negócio iniciado e concluído entre as partes | Nada devido. É a regra |
| Com exclusividade ajustada por escrito | Remuneração integral, mesmo sem a sua mediação |
| Com exclusividade, mas o corretor ficou inerte | Pode perder, se comprovarem a inércia |
Repare no detalhe que decide: a exclusividade precisa ser por escrito. Não é formalidade legal inventada; é o texto do artigo. E "comprovada sua inércia" significa que você também precisa conseguir mostrar que trabalhou: anúncios publicados, visitas agendadas, relatórios enviados ao proprietário.
Art. 727: dispensado, mas o negócio é fruto do seu trabalho
"Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida."
É o artigo para o caso clássico: você apresenta o imóvel, o cliente visita, some por três meses e fecha direto. O que você precisa provar é o nexo entre a sua mediação e o negócio que aconteceu depois.
E há uma decisão recente do STJ que fortalece muito essa posição. Em julgado de 2025, a Corte reconheceu comissão integral à corretora que aproximou as partes, ainda que o negócio tenha sido finalizado sem a sua presença e com área ampliada em relação à ofertada: como o imóvel negociado abrangia o terreno originalmente oferecido, a comissão incidiu sobre o valor total. O fundamento foi que a aproximação inicial foi o elemento determinante para a formalização.
O que você precisa guardar, na prática
Todos esses artigos dependem de uma coisa só: prova do seu trabalho e do momento do acordo. É aqui que a maioria perde uma ação que a lei lhe dava ganha.
- Autorização de venda assinada, com prazo e com a cláusula de exclusividade quando houver
- Registro de cada visita: data, nome do interessado, imóvel, com confirmação por mensagem sempre que possível
- Proposta escrita e assinada, mesmo quando a negociação é informal
- Recibo de sinal ou comprovante do pagamento
- Aceitação registrada: o e-mail ou a mensagem em que o proprietário aceita a proposta é ouro puro, porque marca o acordo de vontades
- Prova de que você trabalhou: anúncios, portais, fotos, relatórios de visita enviados ao proprietário
- Comunicações guardadas, com backup, e não só no celular que pode quebrar ou ser trocado
Um hábito simples resolve metade dos casos: depois de cada visita, mandar uma mensagem ao proprietário informando quem visitou, quando e qual foi a reação. Leva um minuto, é educado, e constrói exatamente a prova de mediação que o art. 727 exige.
Imóvel na planta: a comissão do comprador
No Tema 938, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão.
Os dois requisitos práticos, tal como os tribunais vêm aplicando:
- Informação prévia, até a celebração do contrato, e não depois
- Destaque do valor da comissão dentro do preço total, ainda que paga separadamente
O mesmo tema fixou a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem e de assessoria imobiliária.
Um alerta honesto. Existe discussão posterior no STJ sobre o alcance do Tema 938 quando a causa de pedir é o inadimplemento da incorporadora, e sobre qual prazo prescricional se aplica nessa hipótese. Não trate a tese como resolvida para todo e qualquer caso: em situação concreta, isso precisa ser conferido por advogado antes de qualquer providência.
Outras regras que resolvem discussões comuns
| Situação | Regra |
|---|---|
| Não combinaram o percentual | Art. 724: arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais |
| Mais de um corretor participou | Art. 728: paga-se a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário |
| O cliente diz que você não avisou de um risco | Art. 723, parágrafo único: você deve prestar esclarecimento sobre segurança, risco e alteração de valores, sob pena de responder por perdas e danos |
Onde a gente entra
- Montagem da sua rotina de captação: o que se assina, quando e como se guarda
- Organização do histórico de cada negociação, para que a prova exista antes de precisar dela
- Levantamento dos casos em aberto e do que ainda dá para reunir de material
- Treinamento prático, para você usar isso sem travar a venda
A redação da autorização de venda e do contrato de intermediação, o parecer sobre o seu caso, a notificação do proprietário e a cobrança judicial da comissão são atividades privativas de advocacia (Lei 8.906/1994, art. 1º), feitas por advogado inscrito na OAB e contratado diretamente por você. A VixCorp organiza o material, monta a rotina e guarda a prova.